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 Preguntas frecuentes sobre una Compra-Venta

 
¿Qué documentación necesito para poner a la venta mi casa? 
Se necesita la Escritura Traslativa de Dominio, el Documento Nacional de Identidad de los titulares y la Autorización de venta.
 
¿Qué es la Autorización de venta? 
Es autorizar al agente inmobiliario a vender mi casa, ya que sin este requisito, el corredor no puede vender propiedades ajenas. La Ley 10973 Art. 52 Inc. 9 dice: “Convenir por escrito con sus mandantes los honorarios y gastos, las condiciones de venta, la forma de pago de todo cuanto creyera conveniente para el mejor desempeño de su mandato…” La autorización es imprescindible para que el profesional inmobiliario pueda pedir informes de Dominio e Inhibición ante el Registro de la Propiedad Inmueble (Ley 10.973, Art. 52 y 53) colocar cartelería, tomar fotografías, realizar las publicaciones correspondientes, visitas, guardias, recibir ofertas por la propiedad, redactar el Boleto de Compraventa.
 
¿Qué es un informe de dominio?
 Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble. Es la copia de la ficha de la propiedad de la que surge su domicilio y superficie, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo, usufructo, bien de familia). Este informe se solicita al momento de ingresar la propiedad a la inmobiliaria y al momento de la firma del Boleto.
 
¿Qué es un informe de Inhibiciones? 
También es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble el cual dice si el propietario no está inhibido para vender. Este informe se solicita al ingresar la propiedad a la inmobiliaria y al momento de la firma del Boleto.
 
Si soy casado/a ¿mi cónyuge debe participar en la operatoria?
El Art. 1277 CC dice:
“Es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer o gravar los bienes gananciales cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes muebles, cuyo registro han impuesto las leyes en forma obligatoria….Si alguno de los cónyuges negare sin justa causa su consentimiento para otorgar el acto, el juez podrá autorizarlo, previa audiencia de las partes. También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está radicado el hogar conyugal si hubiese hijos menores o incapaces. Esta disposición se aplica aún después de disuelta la sociedad conyugal, trátese en este caso de bien propio o ganancial. El juez podrá autorizar la disposición del bien si fuere prescindible y el interés familiar no resulte comprometido.
 
¿Que documentación se suscribe hasta la Escritura?
 Normalmente los documentos son tres: Autorización de venta, Reserva de compra y Boleto de Compraventa
 
¿Qué es la Reserva de Compra? 
Este  documento simplemente es una "oferta" que el oferente realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de dinero. En todos los casos dicha reserva está condicionada o ad referendum del propietario del inmueble y será devuelta en forma inmediata si el mismo no aceptara lo ofrecido por el comprador.
 
¿Para que sirve la reserva?
 Abre una instancia de negociación seria entre las partes. En algunos casos se puede realizar una seña una vez conformada la oferta, incluyendo un pacto comisorio en la misma. Independientemente de eso, una vez que la propiedad es reservada, el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compraventa o de la Escritura directa (siempre posterior a la aceptación).
 
¿Qué pasa si el oferente/comprador se arrepiente luego de realizada la reserva?
 El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes de realizar una oferta por una propiedad, es importante estar muy convencido de querer realizar la compra.
 
¿Qué debe figurar principalmente en la reserva? 
Debe constar el precio que el oferente/comprador desea pagar  por el inmueble, el plazo para la realización del Boleto de Compraventa o de la Escritura, quién va a ser el Escribano interviniente, cómo serán soportados los gastos de escritura y cuanto le va a cobrar de honorarios la inmobiliaria.
 
Ya aprobada la oferta por el propietario y comunicado ello al Comprador. ¿Cómo siguen los trámites? 
Normalmente con la firma del Boleto de Compraventa, dentro del plazo de los días que figuran en la misma reserva.
 
¿Qué porcentaje del valor de la propiedad se paga normalmente en el Boleto de Compraventa?
  La parte compradora paga a cuenta de precio el 30% del total de la compraventa. No obstante, este porcentaje puede ser distinto, de común acuerdo entre las partes.
  
¿Y si el actual propietario según informe de dominio ha fallecido?
 El principio general dice que puede vender solamente quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque existen algunas excepciones, ésta es una de ellas. Obviamente, con determinados requisitos. Tienen que tener tramitada la sucesión, teniendo los herederos, quienes deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se inscriba a nombre de los herederos o en su defecto, que haya autorizado su venta. De todo ello, el Escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto abreviado" porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.
 
¿Qué tiempo normalmente se conviene entre la firma del Boleto de Compraventa y la Escritura?
 El plazo lo estipulan entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente  no menos de 30 días corridos.
 
¿Quién designa al Escribano que realizará la operatoria?
 Normalmente el comprador es quien designa al Escribano en el Boleto de Compraventa pero hay excepciones; si la compra es con financiación, en esos casos el Escribano suele ser designado por el acreedor hipotecario. Pasa lo mismo cuando se trata de una primera Escritura, es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.
 
¿Si el comprador/oferente toma un crédito bancario puede designar Escribano que intervendrá en la compra? 
Si. El Banco no puede obligar a tomar un determinado Escribano para la escritura de compraventa. Existe una Ley Nacional, sancionada el 04/1999 que así lo establece. Es relativamente habitual tener un Escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestarse atención a la excusa de que de esa manera resulta más económico, puesto que no hay duplicación de tareas, dado que el notario que hace la hipoteca usa copia de la documentación y certificados solicitados por el notario que realiza la compra.
 
¿Se puede designar un Escribano de una jurisdicción distinta a la de la ubicación del bien?
 Si. Su Escribano es "Escribano Público Nacional" y puede hacer operaciones en todo el país.
 
¿Qué hace el Escribano en la Escritura Traslativa de Dominio? 
Asiste y asesora a las partes. Al transcribir la escritura, el Escribano verifica los antecedentes con un estudio de títulos, protegiendo al comprador de que sean auténticos los antecedentes y no tengan vicios. Una vez firmada la escritura se ocupa de inscribir el testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
 
¿Cómo se distribuye el pago de los gastos y honorarios de escrituración?
 Los honorarios del Escribano son costeados por la parte compradora. En cuanto a gastos, los usos y costumbres dicen que todos los gastos que correspondan a la tramitación anterior a la escritura los paga la parte vendedora y los posteriores a la firma la parte compradora (Inscripción título).
 
¿Y los impuestos que se deben?
 Antes de la escritura el Escribano solicitará los libre deuda de impuestos que se pudieran deber (rentas provinciales, municipales, etc.) y de servicios (luz, agua, gas, teléfono). En caso que hubiera deuda, deberá retener el importe al momento de la firma. En muchos casos se hace una retención sobre la base de últimos consumos. Si se trata de un PH, también necesitará libre deuda de expensas.
 
¿Cuándo es la posesión del bien? 
Habitualmente el día de la escritura se entregan las llaves y la posesión del bien.
 

Documentación necesaria

Para realizar la comercialización de su inmueble necesitamos fotocopias de:
  • Documento Nacional de Identidad
  • Titulo de Propiedad
  • Boletas de Rentas y Servicios
  • Libre Deuda de Expensas
  • Reglamento de Propiedad

Impuestos

Impuesto a abonar en la Compra-Venta de un Inmueble:
ITI (Impuesto Transferencia de Inmuebles), Impuesto a las Ganancias e impuesto de Sellos (Capital Federal y Provincia de Buenos Aires)
 
Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (I.T.I. - Ley 23.905.)
El impuesto se aplica a la cualquier transferencia onerosa de inmuebles tanto de personas físicas como sucesiones (mientras que no exista declaratoria de herederos o no sea declarado válido el testamento).
Este impuesto se calcula como el 1,5% sobre el monto de la escritura.
Cuándo existe la posibilidad de eximirse:
1)  Si se puede aplicar impuesto a las ganancias.
2)  Con la opción que tiene en cuenta el art. 14: si el vendedor enajena su única propiedad/vivienda o lote para adquirir u construir otra con igual destino. El vendedor tiene que efectuar una declaración jurada en ese sentido.
 
Impuesto a las Ganancias
"Resolución general 3026 y sus modificaciones".
Es parecido al ITI pero se usa en las transferencias hechas por personas jurídicas.
Se calcula sobre el monto de la escritura o valuación fiscal, el que sea mayor. Es el 3% y se puede deducir de la declaración jurada de ganancias.
Existe la posibilidad de eximirse cuando hay
1) Reorganización de sociedades, empresas o explotaciones.
2) Reemplazo de bien de uso (certificado de contador).
 
Impuesto de Sellos en la Ciudad Autonoma de Buenos Aires.
Se aplica el impuesto de sellos al realizarse escrituras públicas o todo otro instrumento de cualquier naturaleza u origen en el que se transfiera el dominio o se dé la posesión de propiedades/inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en virtud de cualquier contrato a título oneroso. También tributan los contratos de leasing y las transferencias de barcos y aviones (embarcaciones y aeronaves de todo tipo).
Se calcula sobre el monto de la escritura o valuación fiscal, el que sea mayor, el 2.5 %. En el caso de los inmuebles existe una exención: si quien compra destina la propiedad que adquiere a vivienda y además no tiene otra en Capital Federal; es decir que el inmueble que adquiere va a ser su única propiedad en la Ciudad Autónoma, dicho impuesto queda exento para ambos.
Los lotes baldíos que son adquiridos para la construcción de viviendas, también tienen la misma exención siempre que la valuación fiscal no sea mayor a los $10.000. Prácticamente todos, pagarán el impuesto de sellos.
 
Bauleras y Cocheras: Se mantiene la exención si tanto la baulera, cochera o vivienda, (sean complementarias independientes o unidades funcionales) estén en el mismo predio, sean las mismas partes la vendedora y compradora y la transferencia se formalice en la misma escritura.
Aclaración: los boletos de compraventa SE SELLAN si en el mismo dice que se entrega la POSESIÓN.

Preguntas frecuentes sobre un Contrato de Locacion

 
¿Cómo se llaman a las partes en el contrato de locación?
a) Al que paga el precio se lo llama inquilino, locatario o arrendatario.
b) Al que cobra el pago y da la propiedad en alquiler se lo llama locador o arrendador.
 
¿Se puede pagar el alquiler en cualquier moneda? 
Únicamente se pude pagar en moneda de curso legal.
 
¿Cuáles son los plazos mínimos y máximos del contrato de locación? 
Según el destino que se dé a la propiedad, la Ley de Locaciones Urbanas 23091 diferencia lo siguiente: si es para vivienda, el mínimo será de 2 años; para otros destinos (industria, comercio, ejercicio de profesiones, etc.) este será de 3 años. Cuando los contratos de alquiler sean por términos menores serán considerados formulados por los plazos legales.
Quedan exceptuados:
a) las contrataciones para organismos internacionales, sedes de embajadas y consulados, también las destinadas a su personal.
b) viviendas amuebladas para turistas en zonas para ese destino, que tendrán un plazo máximo de seis meses
c) espacios o lugares para la guarda de vehículos, animales u otros objetos y los que formen parte de una propiedad destinada a vivienda que hubieren sido locados, por separado, a dichos efectos
d) ferias o puestos de mercados  no necesitan acogerse al plazo mínimo legal
e) las locaciones en que el Estado Provincial o Nacional, municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
En cuanto al máximo, la ley dice que el contrato no puede ser por mayor tiempo que 10 años. El que se hiciere por más tiempo concluirá automáticamente a los 10 años.
 
¿Y qué pasa si, pasado el período del contrato, se continúa con la locación?
 No se juzgará que hay tácita reconducción (renovación automática del contrato), sino la continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el arrendador pida la devolución; y podrá solicitarla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el locatario hubiese continuado en el uso y goce de la propiedad.
 
¿Los pagos deben convenirse siempre por  mes? 
Sí, es lo que dice la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratación establecido como regla para todos los contratos.
 
¿Qué diferencia hay entre la fianza y el depósito en garantía?
 La fianza es un contrato que rige cuando el fiador o garante se obliga accesoriamente por una tercera persona (el locatario), y la acreedora de esa tercera (la locadora) acepta su obligación accesoria. La fiadora es una persona que asume, frente a la locadora, todas las responsabilidades del locatario.
El depósito en garantía es la entrega de una suma afectada a cubrir el cumplimiento de las obligaciones del contrato de locación.
 
¿Se puede convenir el cobro del valor llave?
 Por esencia corresponde al comercio, industria, etc. Nunca ha sido prohibida, sí para vivienda.
 
¿El locatario puede dar por terminado el contrato antes de su finalización?
 El locatario podrá, pasados los primeros 6 meses de vigencia del contrato, terminar la contratación. Deberá notificar fehacientemente su decisión con una antelación mínima de 60 días de la fecha en que reintegrará la propiedad. Si toma esta opción en el transcurso del 1er año, deberá abonar al locador el importe de un mes y medio de alquiler como indemnización y de sólo un mes si la opción se toma transcurrido dicho plazo.
 
¿Qué sucede en caso de muerte del locatario? 
En caso de muerte del locatario (o de abandono) la locación podrá ser continuada en las condiciones pactadas y, hasta la finalización del contrato, por sus herederos o quienes acrediten haber convivido.
 
¿Cómo se puede saber si una garantía es comprada? 
Para determinar si una garantía es comprada hay que tramitar en el Registro de la Propiedad Inmueble un formulario que permite saber la cantidad de informes de dominio que se han pedido sobre la propiedad del garante en los últimos 90 días. Si hay varios pedidos, se puede presumir que la garantía es comprada.
También el informe de dominio dice si una propiedad esta embargada o hipotecada o si está como bien de familia, en cuyo caso no puede ser usada como garantía.

Para mas información, comuniquese al (+54 11) 4775.8084 o ingrese su consulta aquí.